송도 3공구 7천세대 독.점.상.가 아라프라자입니다.

2016년 하반기 개장 예정인 코스트코 바로 옆에 있습니다.

인천에서는 1호점이며, 인천인구만 300만입니다.

그 동안 광명이나 일산으로 가셨지만, 이제는 송도로 오실겁니다.

다들 알다시피 코스트코하면 파급효과가 얼마나 큰지 아실겁니다.

얼마전 분양했던 롯데몰 캐슬파크 상가와 비교해 보시면

합리적인 분양가로 경쟁력있는 상가입니다.

 

 

아라프라자 조감도 입니다.

크루즈가 앞으로 나아가는 모양을 본떠서 설계했으며,

5층에는 키네틱아트홀이라는 1,000석 규모의 대공연장이 있다는게 큰 특징입니다.

(식사를 하면서 공연관람 가능)

송도에서 그렇게 까다롭다던 경관심의를 한 번에 통과했습니다.

외관은 1세기도 버틴다는 티타늄으로 제작되며,

LED조명으로 인해 멀리서 보는 야경이 정말 환상적일겁니다.

 

  

☞아라프라자 건축개요

대지면적 1,412평으로 일반 프라자상가 건물(300평~500평)의 3배~5배 크기입니다.

건축면적은 1,031평으로 최소 16평부터 초대형평수까지 다양한 크기로 되어있습니다.

특히 송도에는 초대형 프렌차이즈가 입점할 수 있는 건물이 거의 없어 아라프라자만의 큰 장점입니다.

송도에서는 주차때문에 많이 불편해 하시고, 고민거리인데요.

지하1층~2층은 주차장으로 넓은공간으로 210대까지 가능하고, 바로 앞부지에 약4천평 규모의 노외주차장부지가 있어

주차는 전혀 문제가 되지 않습니다.

대형 프렌차이즈 업종이 경우 주차가 매우 중요한데, 상당한 이점이 될것입니다.

 

  

☞층별 MD구성입니다.

3공구 내에는 단지내 상가가 1층으로만 형성되어 있어, 상층부로 들어올 수 있는 음식점/병원/대형업종이 들어올 곳이 전혀 없습니다.

실질적으로 현재 주민들은 기본적으로 들어와야하는 업종들이 없어서 상당히 불편해 하십니다.

아라프라자가 완공되면 이러한 기본적인 업종들은 99.9% 들어오신다고 보면 될것입니다.

투자하시는분 입장에서는 안정적이고 공실 걱정없고,

임차인 입장에서는 안정적인 상권이라 좋으실겁니다.

건물이 완공되기 2~3개월전이면 코스트코가 옆에 있기 때문에 여기를 찾아오는 수요만보고도,

광고효과를 위해 왠만한 프렌차이즈들은 서로 들어오려고 경쟁이 치열할듯 하네요.

좋은자리를 선택하시려면 미리 움직이셔서 검토해보시고, 선점의 기회를 가져가세요!!!

나중에는 프리미엄을 주고 사실수도 있습니다...

 

 

☞건물의 주단면도 입니다.

상가를 투자함에 있어서 상권과 금액도 중요하지만,

건물이 얼마나 잘 건축되었는지도 중요합니다.

전체 도면을 보시면 건물크기가

대지면적 기준으로 94.74M / 건축면적 기준으로 89.45M가 나옵니다.

송도에 드림시티라는 건물이 있는데, 전면길이가 86M이니 비교해보시면 되실겁니다.

주출입구는 보행자통로로 전면폭 8M에 층고가 6.2M 입니다.

1층 점포 1호실 기준으로 전면폭 4.2M / 층고는 6.2M(텍스까지 4.2M)입니다.

일반프라자상가의 경우 전면3.9M / 층고 4.5M~5M(텍스까지 3M~3.5M)입니다.

상층부는 층고 4.2M(텍스까지 3M) 이며, 전면 노출폭은 최소 8.4M 이상입니다.

잘보시면 3층 301호/314호의 경우는 4층까지 상부오픈이 되어있습니다.

그래서 층고가 8.6M(텍스까지 7.2M)입니다.

층고가 높아야하는 업종이나, 복층으로 사용하고 싶은분의 경우는

더할나위 없이 좋은상가입니다.

분양가는 똑같습니다!!!

 

송도 캠퍼스에**의 경우 2층 점포 층고가 너무 낮아서 답답하기도 하고

작아보이는 느낌이 듭니다.

저희 아라프라자 상가는 일반 프라자 상가 건물과 비교했을때

충분히 가치있는 건물이라 생각합니다.

비교는 다시 한 번 해드리겠지만,,, 궁금하시면 직접 눈으로 비교해보시길 바랍니다. 그 차이를 분명히 느끼실겁니다.

 

 

☞1층 평면도 입니다.

점포 1개호실 크기는 최소 16.4평으로 퍼스트파크 14BL과 바로 마주하고 있습니다.

점포 전면폭은 4.2M이고, 층고는 텍스까지 4.8M로 상당히 높습니다.

요즘은 대부분 프렌차이즈 업종을 많이 선호하시는데,

프렌차이즈 업계에서 요구하는 크기에 적합한 상가입니다.

 

코너자리 상가들은 평수가 조금더 큽니다.

101호 - 전용 21.4평 /전면폭 8M / 정사각형모양 / 주출입구 코너

113호 - 전용 23.1평 / 전면폭 6M / 공개공지 코너

114호 - 전용 67.2평 / 전면폭 14.4M / 오피스존 코너

124호 - 전용 21.7평 / 전면폭 4.2M / 오피스존 주출입구 코너

125호 -  전용 46.5평 / 전면폭 7.5M / 오피스존 주출입구 코너 /

전용화장실 / 데크(서비스면적) 단독사용.(카페추천)

엘리베이터는 총4대이며, 24인용 입니다.그 중 1대는 병원용으로 베드가 들어갈 수 있습니다.

그리고 내부에 에스컬레이터가 설치되어 있어서,

상층부로 이동이 편리하고 접근성이 높습니다.

보행자 통로의 경우 8M로 일반적인 프라자 상가가 2M~2.5M임을 가만하면

4배정도 되는 크기입니다.

회사입장에서는 약40억 정도를 손해보는셈이죠. 하지만 상가의 가치는 더 좋아졌습니다.

보행자통로는 경제자유구역청에서 요구해서 만든것입니다.

인근 주민들이 돌아가지 않고, 안전하게 통행할 수 있게 설계된 것이죠.

 

 

☞2층 평면도 입니다.

점포 1호실 최소 크기는 32.9평이고, 전면폭은 최소 8.4M 이상입니다.

2층은 MD구성을 음식점 위주로 맞추려고 합니다.

다양한 평수대로 되어있어, 원하시는 크기대로 선택 가능합니다.

특히, 송도에는 200평 이상 초대형 음식점을 할 수 있는곳이 거의 없어서

대형음식점을 원하시는 분이시라면 저희 건물이 적합하다고 생각합니다.

위 도면을 보시면 코너 상가들은 전면 노출폭이 상당히 넓어서 광고효과가 뛰어납니다.

5층에 대공연장(1,000석)과 3공구내 주거배후(7천세대)와 오피스존(사무실)

수요까지 합친다면

정말 어마어마한 독.점.상.권이 아닐 수 없습니다.

3공구내에는 단지내 상가가 유일하고 1층으로 구성되어있어서

음식점이 들어올 점포가 없습니다.

개인적인 생각으로는 놀이방이 있는 음식점이 하나 들어오면 대박날듯 합니다.~^^

일반 프라자상가의 음식점을 가보면, 음식점같은 느낌도 안들고, 주차도 매우 불편 합니다.

아라프라자는 배후수요 대비 점포가 Only 14개밖에 안되는 독.점.상.권입니다.

송도에서 음식점을 하실분이라면 아라프라자를 적극 추천합니다!!!

 

  

☞3층 평면도 입니다.

점포1호실 최소 크기는 32.9평이고, 전면폭은 최소 8.4M 이상입니다.

3층 MD구성을 병원 위주로 맞추려고 합니다.

치과/이비인후과/내과/소아과/정형외과/성형외과/한의원/

통증의학과/산부인과/검진센터/휘트니스(1:1)...등

다양한 평수대로 구성되어 있어, 원하시는 평수로 선택 가능하십니다.

위 도면을 보시면 301호와 314호가 다른 호실과 다른 특징이 있습니다.

층고가 7.2M로 4층까지 상부 오픈이 되어 있습니다.

복층활용을 원하시는 분이시라면 적헙한 상가입니다.

3공구내에는 단지내 상가가 유일하고, 1층으로 구성되어 있어, 병원이 들어올 자리가 없습니다.

저희 아라프라자가 유일하게 병원이 들어올 수 있는 자리입니다.

참고로 병원 같은 경우는 임대는 안하느냐고 원장님들이 정말 많이 불어보셨습니다.

실제로 현장에 있으면 인근 주민분들이 언제 완공되냐고 많이들 물어 보십니다.

병원 / 음식점이 없어서 멀리까지 나가야되서 많이 불편하다고 하십니다.

 

주거배후수요(7천세대)와 오피스존(사무실) 수요까지 합친다면 어마어마한 독.점.상.가입니다.

일반 프라자상가들을 보면 독점이라고는 하지만,

그 건물에만 독점이지 바로 옆에 건물이 들어서면 병원이 또 들어와서

실질적으로 독점이라고 할 수 없고, 나눠먹기식 상권이라 할 수 있습니다.

아라프라자는 배후수요 대비 Only 14개밖에 안되는 독.점.상.가입니다.

송도에서 병원 신규개원이나 이전을 계획하신 원장님이라면 아라프라자를 적극 추천합니다.

 

  

☞3공구 주거세대 배후입니다.

아라프라자와 바로 마주하고 있는 2017년 11월 입주예정인 퍼스트파크 2,597세대와

분양완료된 사원아파트 668세대

현재 입주가 완료된 마스터뷰 1,861세대와 아트윈 999세대

앞으로 올해 분양 예정인 포스코(E5) 358세대와 F-20,21BL 849세대

총 주거배후 7,332세대 입니다.(1세대당 2.5명 X 7,332세대 = 18,330명)

 

현재 송도에서 상가투자에 관심이 많은 상권과 비교를 해보았습니다.

지도를 놓고 봤을때 롯데몰 배후상권과 1공구 어민보상용지 말고는

투자할 곳이 마땅치 않습니다.

현대프리미엄아울렛 상권은 임대상가이고, 5공구는 단지내 상가입니다.

캠퍼스타운 에비뉴도 처음 분위기와는 대조되는 분위기입니다.

 

  

☞아라프자라 상권분석입니다.

지도에서 보시는바와 같이 주거배후 7천세대와 앞으로는 오피스(사무실-사옥)수요가 있고,

약 4,000평 규모의 노외주차장 부지가 있습니다.

주거배후세대 단지내 상가가 1층으로 되어있어,

상층부로 들어오는 음식점이나 병원이 들어올 자리가 없습니다.

바로 옆에는 코스트코가 있어 외부로부터 많은 수요의 유입과

뛰어난 광고효과를 보실 수 있습니다.

어떤분들은 코스트코가 수요는 상관없다고 하시지만,

코스트코에는 그렇다할 음식점도 없거니와

어찌됐든 주변부에 많은 수요가 몰린다는 것은 상권형성에는

더할나위 없는 이점이 된다고 생각합니다.

그리고 아라프라자 5층에는 키네틱아트홀(대공연장)이 1,000석 규모로 운영됩니다.

시행사가 직영으로 운영합니다.(운영하는 조건부로 부지매입완료함.)

K-POP/난타/국악/가요제/패션쇼/비밥/...등 다양한 공연과 디너쇼가 열릴것이고,

그로 인한 수요가 상가의 활성화에 큰 도움이 될것입니다.(샤워효과)

또 하나 오피스존(사옥부지)부분은 언제 될지 모른다고 하시는분들이 계십니다.

물론 언제될지는 아무도 모릅니다. 언젠가는 되겠죠.

그냥 편하게 생각하면 주거배후 7천세대에 코스트코 바로옆에 1,000석 규모 공연장이 있는

독.점.상.가입니다.

1공구 어민보상용지 프라자상가의 경우 주거배후 1만세대에 나눠먹기식 상가라

실질적으로 실속은 없습니다.

아라프라자는 지금은 사춘기 상가라 생각하시면 됩니다.

앞에 오피스존은 덤으로 가져가시는거라 생각하시면 됩니다.

포스코건설 사옥만 2천명이 근무합니다.

오피스존 상권이 형성된다면 약2만명의 수요가 발생합니다.

강남의 테헤란로 못지않은 상권이 형성될것 입니다.

그 때는 이 금액에 있지도 않겠죠??

☞롯데몰 배후 상권의 모습입니다.

얼마전 롯데몰 캐슬파크가 고분양가임에도 불구하고 3시간만에 완판되어 난리도 아니었죠.

배후 상권을 보시면 300평~500평 규모로 프라자상권이 형성되어 있습니다.

다들 롯데몰 배후가 구월동 먹자상권처럼 형성되지 않을까 생각들을 하십니다.

제 생각으로는 먹자상권으로 형성되기에는 힘들지 않을까 생각합니다.

왜냐하면, 우선 먹자상권이 형성되려면 1종이 가능해야하는데,

송도에는 1종 자체가 불허입니다.

1종이 가능해야 상권의 연속이 이루어지기 때문이죠.(새벽까지)

그리고 건물과 건물마다 연계되는 상권이 형성되야하는데, 잘보시면 각각 따로 움직입니다.

중간에 세차장(장기임대)이 있고, 사옥부지가 있고, 사무실과 학원, 병원이 형성되어 있습니다.

이런 업종들은 저녁에는 불끄고 다 퇴근하기 때문에 먹자형성에 도움이 안됩니다.

그냥 일반음식점과 근생상가들이 들어선다고 보시면 됩니다.

주변 주거배후와 오피스 배후도 잘 받쳐줄지는 뚜껑을 열어봐야 알 수 있지 않을까 합니다.

향후에 주상복합부지가 열리면 아무래도 상황은 좋아질거라 판단되지만,

얼마나 영향략이 있을지는 모르겠네요.

 

  

☞1공구 어민보상용지 프라자상권입니다.

주변 주거배후 세대가 1만세대입니다. 학군때문에 많은분들이 선호 하시고,

송도에서는 송남이라고 부를정도로 부촌지역이죠.

기존에 김연아 상가로 유명했던 커넬워크 상권이 형성되어 있지만,

아시다시피 성공적인 사례로 보기는 힘들죠.

이색적인 분위기로 날씨좋은날과 주말에는 연인들을 비롯해서 많은

외부 인파가 몰리는 곳이죠.

하지만, 대부분 아울렛매장들로 구성되어 있어 현대프리미엄 아울렛이 오픈하면서

상권의 이동이 있는것 같습니다.

지금이야 괜찮겠지만, 향후 롯데몰/신세계몰/이랜드몰이 오픈한다면 상황은 달라지겠죠.

그리고 어민보상용지 일명 조개딱지라고 불리는 지역이 있습니다.

300평~500평씩 필지로 구분되어 있고,

필지마다 5명에서 10명 남짓으로 지주들이 지분형식으로 소유하고 있습니다.

지주들의 동의를 통해서 건물의 건축이 이루어지기 때문에

사업진행이 원할하지만은 않습니다.

이 지역의 프라자 상가들은 건폐율 50%에 용적률은 350%입니다.

(대부분 지하2층~지상8층)

건물마다 MD구성은 거의 동일합니다.(근생/병원/학원/음식점)

건물마다 독점이라고 합니다. 그 건물에서는 독점이겠지만,

바로 옆에 건물이 들어서면 과연 독점일까요??

1만세대를 마주하고 있지만, 단지내상가와 주상복합상가

그리고 계속지어지고 있는 프라자상가를 합치면,

실질적으로는 독점상가라 할 수 없고, 나눠먹기식 상권이라 할 수 있습니다.

평당 분양가는 1층 기준으로 2900만~3500만 / 2층 1000만~1200만 / 상층부 700만부터 형성되어 있습니다.

임대인 입장에서는 카페/휴대폰/안경/고급프렌차이즈...등 좋은 업종만 선호하겠죠.

건물마다 그런 업종들이 들어오면 향후에는 경쟁이 되겠죠.

다시말해 동선이 살아있는 목이 좋은 자리의 상가는 경쟁력이 있겠지만,

그렇지 못한 상가는 임차인이 힘들어 임대료가 밀리거나,

공실이 생기는 상황도 생길수 있다는 얘기입니다.

그리고 역과의 거리도 꽤 멀어 역세권이라 말할 수도 없고,

주거세대 빼고는 수요가 없습니다.

 

이상 송도에서 상가투자할 만한 상권을 제 개인적인 소견으로 나름 분석해봤습니다.

누구도 미래를 알 수 없기에 그 때 가봐야 알 수 있겠지만,

주변부의 현재 상황을 놓고, 지금 일어나고 있는 객관적 사실을 가지고 확률적으로

접근할 필요는 있다고 봅니다.

여러면으로 봤을때 아라프라자는 정말 경쟁력있고,

미래가치가 있는 투자할만한 가치있는 상가라 생각합니다.

일반 프라자 상가와 비교하지 마세요!!!

상가투자에 관심이 있으시다면 하시던 안하시던 검토는 꼭 해보시길 바랍니다!!!

나중에 검토 안 해보신걸 후회 하실겁니다!!!

바로 지금이 원하시는 호수를 선택해서 가져가실수 있는 유일한 기회입니다!!!

궁금하신점 있으시면, 연락주시면 친절히 상담해 드리겠습니다~~^^